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2015年，房价风险前10城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。
两份有关中国城市家庭住房消费调查研究的研究报告近日在南开大学发布。随同发布的“住房价格风险指数”对全国70个城市近5年的住房价格风险进行了评估。
指数显示，2015年，住房价格风险前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。住房价格风险指数是此次发布的“中国住房消费发展指数体系”的5个指数之一，其他分别是住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气指数。
由南开大学经济学院教授周京奎领导、跨高校合作的研究组发布了《中国住房消费发展报告(1998～2015)》《中国城市家庭住房消费调查报告(2015)》。报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，样本覆盖全国32个城市，共收集2056个家庭户样本、5201个家庭成员样本，并建立了相应的数据库。
研究组对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。调查中，超过半数的城市居民认为现行的房地产税收政策调整不会对其购房行为产生影响。报告认为，“在住房价格居高不下的情况下，取消住房限购、限贷政策对城镇居民住房需求弹性影响有限，但会对居民住房行为结构产生影响”。
报告显示，在城镇居民希望房贷松绑类型的分析中，“降低贷款利率是城镇居民希望松绑的类型，有39.17%的城镇居民认为利率偏高，希望能够降低贷款利率；22.32%的城镇居民希望能够下调二套首付比例”。在未来家庭住房消费选择中，报告指出，超过八成的一线城市城镇居民认为所在城市房价高或者较高。
2015年下半年中国楼市将逐渐步入“慢牛市”通道，房企和者将加大对城市进入的关注程度。此类市场主体应努力甄别城市风险，这既能规避层面的失误，也能为后续战略扩张创造条件。
一线城市几无去库存压力
在多轮“救市”政策刺激之下，楼市销售面积及金额降幅收窄，已呈现出基本面复苏好转的态势，尤其在“330新政”等政策之后，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。
从房价表现来看，相关研究院数据显示，2015年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始出现小幅上涨的态势。
2016年可能爆发楼市新危机
从前三季度来看，“救市”政策频发，央行也累计有五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、苏州、南昌等城市）楼市需求政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转，金九银十已经没有什么太多的悬念，价格也趋于坚挺，甚至接下来几个月可能会惯性。
但繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，背后潜伏着楼市新危机。而这场危机极有可能在2016年爆发，届时，楼市可能将陷入新一轮调整周期。
楼市需求透支“繁荣”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。
从楼市大趋势来看，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
从增速看，国家统计局数据显示，2015年1~9月份，全国房地产开发70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1~8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企意愿继续回落，这也反映出楼市下半场需求不足导致房企动力不足。
今年“3·30新政”以来，大中城市（一线城市、部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判。
从市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
预计央行“双降”、9.30新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
同时，美元加息预期强烈，从全球客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择。
在此市场背景下，全球客或财富阶层对比中美楼市的价值，还是会选择价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，客即使选择中国楼市进行，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中物业，难以改变楼市整体大趋势。
大萧条或在明年初到来
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“”频现。
今年以来土地市场高溢价、“”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场拿地，如果这样的“”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：之后的市场调整期。
从历史经验来看也是如此，2009~2010年、2013年土地市场“”频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。
从今年土地市场表现来看，如果土地市场“”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
土地市场“高溢价”、“”是魔鬼，这或将导致楼市调控政策由当前的救市为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
另一方面，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来会隐藏更多的市场风险。
从短期来看，当前楼市仍然是调整期，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
解读和建议
尽管今年二季度起，房地产市场复苏势头明显，但市场分化却在加剧。统计数据显示，今年上半年，一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，但三线四线城市的成交量依然低迷。
表示，虽然一二线经济发达城市房地产依然被看好，但由于大量开发商扎堆进入抢地，导致土地价格被炒高，存在一定程度泡沫。
过去两三年，三四线城市房产价格基本不涨或小跌，未来三年估计也这样。即使考虑，靠房产获得10%/年以上的可能性应该不大了。这也是大家的普遍焦虑，房产似乎不太靠谱了，又找不到其他稳妥、可持续、还不错的资产类别。
如果所在城市的房产目前过剩，所持有房产未来三五年也看不到涨的可能性（在新房大量上市的情况下，估计这些城市二手房表现为有价无市或无价也无市），若手中不只一套房，理性的选择是卖掉其中一套，然后去做新的（注意、流动性和风险的平衡）或者改善家庭生活，子女的之类。
无论房产、地产股还是其他什么，都有风险，且买且珍惜！
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指数显示，2015年，住房价格风险前10的城市依次为深圳、北京、上海、牡丹江、广州、南宁、昆明、襄阳、锦州、合肥。住房价格风险指数是此次发布的“中国住房消费发展指数体系”的5个指数之一，其他分别是住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气指数。
由南开大学经济学院教授周京奎领导、跨高校合作的研究组发布了《中国住房消费发展报告(1998～2015)》《中国城市家庭住房消费调查报告(2015)》。报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，样本覆盖全国32个城市，共收集2056个家庭户样本、5201个家庭成员样本，并建立了相应的数据库。
研究组对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。调查中，超过半数的城市居民认为现行的房地产税收政策调整不会对其购房行为产生影响。报告认为，“在住房价格居高不下的情况下，取消住房限购、限贷政策对城镇居民住房需求弹性影响有限，但会对居民住房行为结构产生影响”。
报告显示，在城镇居民希望房贷松绑类型的分析中，“降低贷款利率是城镇居民希望松绑的类型，有39.17%的城镇居民认为利率偏高，希望能够降低贷款利率；22.32%的城镇居民希望能够下调二套首付比例”。在未来家庭住房消费选择中，报告指出，超过八成的一线城市城镇居民认为所在城市房价高或者较高。
2015年下半年中国楼市将逐渐步入“慢牛市”通道，房企和者将加大对城市进入的关注程度。此类市场主体应努力甄别城市风险，这既能规避层面的失误，也能为后续战略扩张创造条件。
一线城市几无去库存压力
在多轮“救市”政策刺激之下，楼市销售面积及金额降幅收窄，已呈现出基本面复苏好转的态势，尤其在“330新政”等政策之后，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“红五月”的行情。
从房价表现来看，相关研究院数据显示，2015年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。此前一直处于下跌的杭州、温州房价开始出现小幅上涨的态势。
2016年可能爆发楼市新危机
从前三季度来看，“救市”政策频发，央行也累计有五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、苏州、南昌等城市）楼市需求政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转，金九银十已经没有什么太多的悬念，价格也趋于坚挺，甚至接下来几个月可能会惯性。
但繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，背后潜伏着楼市新危机。而这场危机极有可能在2016年爆发，届时，楼市可能将陷入新一轮调整周期。
楼市需求透支“繁荣”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这意味着中国房地产市场供求已基本平衡，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。
从楼市大趋势来看，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。
从增速看，国家统计局数据显示，2015年1~9月份，全国房地产开发70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1~8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企意愿继续回落，这也反映出楼市下半场需求不足导致房企动力不足。
今年“3·30新政”以来，大中城市（一线城市、部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判。
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预计央行“双降”、9.30新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
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从历史经验来看也是如此，2009~2010年、2013年土地市场“”频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。
从今年土地市场表现来看，如果土地市场“”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
土地市场“高溢价”、“”是魔鬼，这或将导致楼市调控政策由当前的救市为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
另一方面，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来会隐藏更多的市场风险。
从短期来看，当前楼市仍然是调整期，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
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尽管今年二季度起，房地产市场复苏势头明显，但市场分化却在加剧。统计数据显示，今年上半年，一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，但三线四线城市的成交量依然低迷。
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过去两三年，三四线城市房产价格基本不涨或小跌，未来三年估计也这样。即使考虑，靠房产获得10%/年以上的可能性应该不大了。这也是大家的普遍焦虑，房产似乎不太靠谱了，又找不到其他稳妥、可持续、还不错的资产类别。
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